Concordare il prezzo è solo una parte della vendita di un hotel. Il modo in cui è strutturata l'operazione può cambiare quanto incassi al netto delle imposte, quali responsabilità restano a tuo carico e quanto dura la trattativa. Questa guida offre una panoramica generale e non costituisce consulenza legale o fiscale: avvocato e commercialista vanno coinvolti prima di definire la struttura, non dopo.
Tre modi di vendere, tre insiemi di conseguenze
Vendere l'immobile. Trasferisci edificio e terreno. L'atto deve contenere le dichiarazioni sulla conformità catastale (L. 52/1985, art. 29), e gli edifici vincolati come beni culturali possono essere soggetti al diritto di prelazione dello Stato (D.Lgs. 42/2004, art. 60).
Vendere l'azienda alberghiera (cessione d'azienda). I rapporti di lavoro proseguono con l'acquirente, e cedente e cessionario rispondono in solido dei crediti che i lavoratori avevano al momento del trasferimento (art. 2112 c.c.). Il cedente non è liberato dai debiti dell'azienda anteriori al trasferimento, salvo consenso dei creditori (art. 2560 c.c.).
Vendere le quote della società che possiede o gestisce l'hotel. La società passa di mano con tutta la sua storia, quindi gli acquirenti svolgono di solito una due diligence più approfondita e chiedono tutele contrattuali più ampie.
Ogni strada ha implicazioni diverse in termini fiscali, di responsabilità, di finanziamento e di due diligence.
Gli aspetti da far verificare ai professionisti
Prima di andare sul mercato, chiedi ai tuoi consulenti di esaminare ciascuno di questi punti. I problemi individuati presto si possono di solito risolvere o dichiarare; quelli scoperti dai consulenti dell'acquirente tendono a costare tempo e denaro:
- Proprietà e titoli.
- Urbanistica e destinazione d'uso.
- Conformità edilizia e autorizzazioni.
- Licenze e requisiti per l'esercizio dell'attività alberghiera.
- Obblighi verso i dipendenti.
- Locazioni e contratti commerciali in essere.
- Finanziamenti in corso e garanzie.
- IVA e altre imposte sul trasferimento.
- Plusvalenze e imposte societarie o personali.
- Vincoli ambientali, storico-artistici o specifici dell'immobile.
Perché la pianificazione fiscale viene prima
Il trattamento fiscale dipende dai fatti, dalle parti, dalla struttura giuridica e dalla legge in vigore al momento. Le imposte indirette cambiano a seconda che si trasferisca un immobile, un'azienda o delle quote; la circolare dell'Agenzia delle Entrate sul regime IVA delle cessioni e locazioni di fabbricati mostra quanto queste regole possano essere dettagliate. Anche le plusvalenze sono trattate diversamente per persone fisiche e società; per le persone fisiche, ad esempio, l'Agenzia illustra regole che dipendono da quanto tempo l'immobile è stato posseduto (Agenzia delle Entrate).
Poiché la lettera d'intenti spesso fissa la struttura fin dall'inizio, le decisioni prese nelle prime settimane possono essere difficili da cambiare. Chiedi ai tuoi consulenti di simulare le diverse opzioni prima di negoziare. Qui non forniamo calcoli fiscali: hanno senso solo per un caso specifico.
Pianifica per tempo, con la squadra giusta
Hotel Broker Italy lavora insieme al tuo avvocato e al tuo commercialista, così che le scelte commerciali e quelle sulla struttura siano allineate fin dall'inizio. Inizia un colloquio riservato, e scopri come la struttura incide sul processo di vendita e su cosa succede dopo il closing.
Fonti
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29 (Normattiva)
- D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, Codice dei beni culturali e del paesaggio, art. 60 (Normattiva)
- Codice civile, art. 2112 (Brocardi.it)
- Codice civile, art. 2560 (Brocardi.it)
- Agenzia delle Entrate, Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013
- Agenzia delle Entrate, “Tassazione plusvalenze immobiliari”